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Vous l’avez compris au fil de mes articles : il y a quelques mois, j’ai mis mon appartement en location. L’une des principales difficultés rencontrées en amont a été de fixer le montant du loyer.

Sommes-nous trop chers et prenons-nous le risque de voir l’appartement rester vide de longues semaines ? Mais si nous mettons un prix de départ trop bas, il sera ensuite très difficile de faire grimper le montant du loyer… Bref, des soirées entières à se poser des questions et à éplucher les annonces de location dans notre quartier pour nous faire une idée.

Alors voici ce que je peux désormais vous conseiller, afin de fixer le juste prix ! (Sachez que nous avons fini par demander à une agence de nous donner une estimation et qu’à 50 € près, cela correspondait au prix que nous avions déterminé.)

Tout d’abord, faites une première estimation. Combien pensez-vous pouvoir demander à des locataires ?

Combien vous faut-il pour couvrir le remboursement de votre emprunt ?

Le tout est d’avoir une première base, afin de l’ajuster ensuite, en fonction de plusieurs critères.

Côté extérieur…

Localisation, localisation, localisation.

Vous connaissez sûrement ce mantra lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier : miser avant tout sur la localisation.

Ça marche aussi à la location. Estimez la valeur de celle de votre bien. Êtes-vous en centre-ville ? Proche des transports, des commerces, des écoles ?

Intéressez-vous ensuite à la qualité de votre immeuble. Neuf ou ancien ? Bien entretenu ? Escalier ou ascenseur ? Gardien ? Voici autant de données qui vont venir jouer, à la hausse ou à la baisse, sur le montant du loyer que vous pouvez demander.

… Et côté intérieur

On commence par la surface, à moduler en fonction du nombre de chambres, qui est un critère important.

De petits détails peuvent également vous permettre de mettre votre bien en avant : deux toilettes, un dressing, une terrasse, une cave, une place de parking. Des petits plus qui feront la différence avec un autre appartement, de même surface.

La performance énergétique de votre bien est également une donnée importante : vous devrez fournir à votre locataire les diagnostics énergétiques de votre logement. Un bien gourmand en électricité et mal chauffé subit ainsi une décote.

C’est aussi l’occasion de se poser une question essentielle. Souhaitez-vous louer votre logement vide ou meublé ? Un logement meublé peut se louer 15% à 20% de plus qu’un vide. À condition d’apporter un grand soin à l’ameublement et à la décoration, bien entendu.

Comparez

Vous voici muni d’un premier loyer indicatif. Le moment est venu de le confronter à la réalité du marché.

Scrutez les annonces immobilières et vous verrez vite comment vous vous placez, par rapport à des biens comparables.

Autre indicateur intéressant : les observatoires locaux des loyers (par exemple, à Paris, il existe l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne). L’ADIL peut également vous renseigner.

Enfin, il est toujours possible de faire appel à un agent immobilier. Il vous donnera une estimation de loyer après avoir visité votre logement. Vous n’êtes pas obligé de lui donner le bien en location, et quand bien même vous le feriez, cela ne vous empêche pas non plus de chercher un locataire par vous-même.

Attention aux cas particuliers

En théorie, vous êtes libre d’afficher le loyer que vous souhaitez. Mais la théorie connaît des exceptions, depuis que les loyers des zones considérées comme tendues sont encadrés.

C’est à Paris, à Lille et dans les communes associées de Hellemmes et Lomme que vous serez le plus contraint. Il existe un loyer de référence, qui ne peut être dépassé. Il est établi en fonction du nombre de pièces du logement, de sa localisation, de la date de construction et du type de location (meublée ou non).

Pour connaître le prix du loyer au m² que vous avez le droit de pratiquer, rendez-vous sur http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/.

Il existe aussi le cas des zones tendues, qui fonctionnent quant à elles sur une limitation des hausses de loyer.

Ainsi, vous pouvez décider du montant du loyer lors de la mise en location initiale de votre logement. Mais vous ne pouvez plus, ensuite, l’augmenter au changement de locataire, sauf si vous y avez réalisé des travaux, ou que le loyer est largement sous-évalué. Pas moins de 1 149 villes sont concernées en France, alors mieux vaut vérifier avant de déterminer son premier loyer.

Il est vrai que la tentation est forte de fixer un loyer très élevé pour son bien. Mais essayez de penser à long terme. La qualité de vos locataires doit être votre principal critère. Des gens respectueux, qui resteront longtemps dans votre logement. Car la vacance locative de votre bien mettrait à mal toutes les hausses de loyer que vous auriez pu pratiquer.