Crédit immobilier : emprunteurs, attention aux erreurs de dossiers !
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, votre contrat de prêt doit comporter un certain nombre d’indications obligatoires censées vous fournir une information fiable et complète. Parmi ces mentions, réglementées par les articles L 312-1 et suivants du code de la consommation, figurent, entre autres, tous les éléments venant concourir au coût du crédit et formant le taux effectif global (TEG), à savoir le taux d’intérêt proprement dit, les frais annexes, les commissions diverses et les frais de garantie (d’hypothèque, de caution…).
Quelles sont les erreurs les plus fréquentes ?
Le plus souvent, les erreurs concernent le calcul du TEG ou le coût total du crédit. Le TEG doit intégrer tous les frais ayant concouru directement au crédit et qui ont conditionné son octroi (voir Exemple d’économie potentielle en cas d’erreur de calcul du taux effectif global). « En cas de délégation d’assurance, la banque – qui ne dispose pas forcément du même logiciel que l’assureur chez qui l’emprunteur souscrit sa couverture – peut faire des erreurs sur le montant de l’assurance à intégrer à la mensualité de prêt », explique Ganaëlle Soussens, avocate à Paris. Elle peut aussi omettre des frais de courtage, si vous passez par un courtier en crédit, ou ses propres frais de dossier. Les banques mutualistes ne sont pas non plus exemptes de tout reproche. « Certaines ne prêtent qu’à leurs sociétaires, ce qui implique que le candidat emprunteur, s’il n’est pas encore client de la banque, souscrive des parts sociales avant de se voir consentir le crédit. Dès lors, la banque doit légalement intégrer ce coût d’achat dans le TEG. Or nombre d’entre elles ne le font pas », précise Laurent de Badts, gérant associé des Expertiseurs du crédit, cabinet spécialisé dans l’analyse des prêts immobiliers. Il faut aussi tenir compte des frais de garantie, d’hypothèque, de nantissement, ou de caution mutuelle.
Vous pouvez également remettre en cause votre contrat, en cas d’oubli de certaines mentions. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt à taux variable, la banque doit vous fournir une simulation avec une hypothèse haute et une hypothèse basse de variation de taux d’intérêt, pour expliquer leurs conséquences sur le montant de la mensualité. De même, le contrat doit préciser le TEG « de période », en général mensuel, mais aussi le TEG annuel. Certains établissements ne communiquent que le montant annuel, ce qui est illégal, car le souscripteur ne peut alors pas facilement recalculer le TEG mensuel.
Enfin, la loi prévoit que le montant des intérêts (hors assurance) sera calculé sur une année civile de 365 ou 366 jours. Or certains établissements utilisent l’année bancaire de 360 jours (une pratique autorisée uniquement pour les investisseurs professionnels).
Attention, vous n’avez que 5 ans pour contester le contrat
Si votre contrat comporte des irrégularités, vous pouvez alors le contester auprès de votre banque ou, si elle ne réagit pas, porter l’affaire devant les tribunaux afin de demander la substitution du taux d’intérêt contractuel par le taux de l’intérêt légal (voir :Les crédits, principale source de conflits avec la banque). C’est le tribunal de grande instance qui sera, la plupart du temps , compétent, dans la mesure où le montant du litige excède souvent 10 000 €. Attention, dans ce cas, le recours à un avocat est obligatoire.
Seule limite à votre droit d’action : le délai de prescription pour contester votre contrat est de 5 ans. D’après le code civil, ce délai court à partir du moment où l’erreur est découverte (art. 1304). La date de départ de la prescription peut donc être valablement celle à laquelle un avocat ou une société spécialisée a détecté une irrégularité, quand bien même le contrat de prêt a été souscrit plus de 5 ans avant. En revanche, les tribunaux seront plus réticents à retenir la date de la découverte de l’erreur, s’ils considèrent qu’en raison de vos compétences professionnelles (juriste d’entreprise, agent immobilier, expert-comptable, banquier…), vous étiez en mesure de la détecter vous-même. Dans ce cas, c’est la date de signature du prêt qui sert de point de départ.
- Le taux effectif global figurant dans votre contrat de prêt doit mentionner l’ensemble des frais ayant concouru au taux du crédit. Sinon, le taux d’intérêt de votre prêt peut être remplacé par le taux légal (0,04 % en 2014).
- Avant de vous lancer dans un procès, tentez de négocier avec votre banque une baisse du taux de votre crédit, la suppression des indemnités pour remboursement anticipé du crédit ou tout autre avantage.
- Si la négociation échoue, il faudra porter l’affaire devant le tribunal de grande instance où l’assistance d’un avocat est obligatoire.
